Ekstraordinær generalforsamling
E/F Øresund Strandpark etape 4 – ekstraordinær generalforsamling
Mødested: Restaurant Sundby Sejl, Amager Strandvej 15, 2300 København S
Mødedato: mandag den 2. december 2019, kl. 19.00
Fremmødte: Der var repræsenteret 50 af foreningens 81 ejere, repræsenterende 4859 af ejendommens i alt stemmeberettigede 7660 fordelingstal. 9 ejere var repræsenteret ved fuldmagt.
Dagsorden
1. Valg af dirigent og referent.
2. Godkendelse af det mellem bestyrelsen og Skanske Danmark A/S forhandlede forlig om udbedring af kælderen, funderingsmangler og matterede ruder på ejendommen.
Formanden Susanne bød alle ejerne velkommen til den ekstraordinære generalforsamling, og takkede alle for det store fremmøde til en stor aften. Indbudt til mødet var foreningens advokat Thomas Damsholt fra Advodan Lyngby, Ingeniør Jakob Eller fra Holmsgaard A/S, samt konstruktør Kasper Haslebo fra TRIO Arkitekter.
Formanden Susanne opfordrede de fremmødte til at stille spørgsmål til ejerforeningens rådgivere samt bestyrelsen, så alle kunne føle sig godt klædt på til afstemningen og have tillid til at bestyrelsen, advokaten og rådgiverne kunne føre projektet igennem. Bestyrelsen har i samarbejde med sine rådgivere, Advodan Lyngby A/S og Ingeniørfirmaet Holmsgaard A/S og TRIO Arkitekter besluttet at anbefale generalforsamlingen, at indgå forliget.
Herefter var der en kort præsentationsrunde ved advokat Thomas Damsholt fra Advodan Lyngby, Ingeniør Jakob Eller fra Holmsgaard A/S samt konstruktør Kasper Haslebo fra TRIO Arkitekter.
1. Valg af dirigent og referent.
Bestyrelsen foreslog Pernille Mørk fra DEAS A/S som dirigent og Lone Levin fra DEAS A/S som referent.
Forslaget blev enstemmigt vedtaget. Dirigenten konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet og afholdt i henhold til vedtægternes bestemmelse samt at generalforsamlingen var beslutningsdygtig i dagsordenens punkter.
2. Godkendelse af det mellem bestyrelsen og Skanska Danmark A/S forhandlede forlig om udbedring af kælderen, funderingsmangler og matterede ruder på ejendommen.
Foreningens advokat Thomas Damsholt redegjorde for, at forliget ikke kan ændres og ejerne skal stemme ja eller nej til forliget i dets nuværende form.
Det fremgår ikke af indkaldelsen, men det er den 2. december, ved særskilt aftale endeligt besluttet og indstillet af bestyrelsen, at Skanska betaler 5000,- kr. til de 5 berørte haveejere i stueplan for særlige gener mod at ejerforeningen betaler alle 81 ejere 5000,- kr. for gener i forbindelse med de forestående arbejder.
Det betyder, at alle 81 ejere vil blive tildelt et beløb på 5000,- kr. fra ejerforeningen, og at de 5 berørte haveejere i stueplan vil blive tildelt yderligere 5000,- kr. betalt af Skanska, så de i alt får 10.000, – kr. Alle beløb er skattefrie, da der er tale om kompensation for gener.
Der blev spurt om hvorvidt er muligt, at give yderligere kompensation for ”punity damage” som det er tilfældet i USA. Thomas Damsholt oplyste at dette ikke er muligt efter dansk ret. Hertil kommer at alle ejere i en ejerforening er pligtig at give adgang når der skal udføres vigtige arbejder på hovedejendommen.
Som det vil være ejerne bekendt, har man på tidligere generalforsamlinger løbende oplyst om de igangværende drøftelser med Skanska Danmark A/S set i lyset af de seneste skønserklæringer hvor det er fastslået, at der er konstateret betydelige fejl og mangler, som Skanska er ansvarlig for i forbindelse med byggeriets opførelse.
I stedet for at ejerforeningen modtager en sum penge og selv bærer risikoen for udbedring af de omfattende arbejder, har bestyrelsen og advokat Thomas Damsholt i længere tid arbejdet for en samlet løsning, hvor ejerforeningen i stedet for at modtage en sum penge, lader Skanska udføre arbejdet med sin entreprenør, Adserballe & Knudsen A/S.
Forliget indebærer, at alle omkostninger ved arbejderne og udgifterne til ejerforeningens advokat og tekniske rådgivere bliver betalt af Skanska.
Herudover modtager ejerforeningen også en sum penge for manglende dokumentation og tegninger ved byggeriets opførelse.
Særligt om beboernes pligt til at nedpakke deres genstande/løsøre i alle kælderrum:
Af særlig interesse for ejerne/beboerne skal det fremhæves, at det i forbindelse med arbejdernes udførelse vedr. forstærkningen af kælderen og dennes fundament, vil være nødvendigt at tømme alle kælderrum. Dette er nødvendigt, fordi der skal påstøbes et yderligere betonlag i kælderen og kælderrumsgitrene skal derfor afkortes. Dette kan kun gøres når alle kælderrum er tømte.
Ejerne/beboerne skal selv stå for nedpakningen af deres indbo i kælderrummene og visse af genstandene skal helt fjernes, f.eks. cykler og genstande af høj værdi.
Efter nedpakning i flyttekasser, som stilles til rådighed i nicherne i kælderen den 20. december 2019, vil indboet blive kørt til opbevaring og når arbejderne er udført, vil indboet blive kørt tilbage igen i kælderrummene. Skanska afholder alle omkostninger herved og forsikrer indboet.
Hvis beboerne vælger at nedpakke i plastickasser, skal disse være min. 50 x 40 x 30 cm og med låg.
Ejerne har max. 10 uger fra den 2. december 2019 til at sørge for nedpakning af indbo. Der vil blive opstillet containere, hvis nogen ønsker at skille sig af med overflødigt indbo.
Fristen for nedpakning af indbo udløber således fredag den 14. februar 2020.
Det er vigtigt, at alle nedpakker sine genstande i kælderrummene inden 14. februar 2020. Hvis ikke det sker, vil hver enkelt ejer skulle bære omkostningerne til nedpakning. Den nærmere fremgangsmåde er beskrevet indgående i forligsteksten.
Den periode kælderrummene skal være tømt andrager ca. 14 uger.
Særligt om de beboere der selv ønsker at have adgang til deres løsøre i kælderrummene:
Der var blandt de fremmødte en interesse for at få undersøgt muligheden for, at de selv tømmer og flytter deres effekter fra kælderrummet, og lejer et andet midlertidigt opbevaringsrum hos et selvvalgt firma såsom Pelikan Storage el. Shurgard. Dette selvfølgelig under forudsætning, at Skanska vil være indstillet på at godtgøre udgiften dertil eller at ejerne modtager et fast beløb. Det blev noteret af advokat Thomas Damsholt og bestyrelsen, som vil gå videre med det over for Skanska.
Det kan nu efterfølgende oplyses, at Skanska er villig til at betale et fast beløb til de af ejerne som selv rydder, tømmer og bortkører og forsikrer alle deres genstande i kælderrummet og selv kører det tilbage på kr. 5000,-.
Forudsætningen for at denne kompensation udbetales er, at alle ejere skal give besked direkte til entreprenøren A&K A/S ved mail (med beboers navn, adresse, telefonnummer og nr. på depotrum) sendt senest den 20. december 2019. til fs@aksv.dk (Frederik Spanning)
Depotrummet skal – for at man kan få udbetalt kompensation – være tømt senest den 15. januar 2020. Beboeren skal når rummet er tømt selv opbevare nøgle og hængelås til depotet.
De 5.000 kr. vil blive udbetalt af Skanska inden udgangen af januar 2020.
Den vil være behov for opbevaring i ca. 18-19 uger.
Bemærk således at fristerne er anderledes hvis man selv vælger at tømme og bortkøre sine effekter fra kælderrummet.
Thomas Damsholt anførte ligeledes, at vedrørende delforliget fra 2016 er der som tidligere nævnt nogle udestående punkter, som mangler at blive udbedret. Skanska vil udbedre disse forhold ved samme lejlighed som det kommende facadearbejde.
Det blev oplyst at måling for radon er foretaget i perioden 1.10.2019 til 1.12.2019. Resultatet afventes.
Der blev stillet mange gode spørgsmål fra de fremmødte vedrørende forliget, tømning af kælderrum, tidshorisont, støjgener, og ikke mindst praktik omkring den forestående proces m.m. Bestyrelsen samt rådgiverne svarede på alle spørgsmål. Et udpluk er gengivet nedenfor.
Parkeringspladser vil de blive ”ramt”: Ja, det vil de og det forventes, at anslået 5 parkeringspladser vil blive inddraget under processen. Man vil selvfølgelig forsøge at tage mest muligt hensyn. Der henvises til at forsøge at holde andre steder, evt. på gæsteparkering i etape 1.
Hvad sker der med haverne: Hele haven ”forsvinder” fra husmur og 3-4 meter ud af. Den vil blive reetableret efterfølgende.
Gøres en side færdig ad gangen: Ja, så det vil være muligt at benytte haven på den ene side eller anden side under hele processen. Ejer skal selv flytte sine effekter fra den ene til den anden side.
Hvor høj bliver hækken: Den optimale plantehøjde er 120 til 150 cm. Hvis ny hæk plantes højere end 150 cm er der stor chance for, at den ikke overlever. Ny hæk vil være 150 cm høj og forventes tæt indenfor 3-4 år.
Hvor bliver effekter fra kælderrum opbevaret: Præcis lokation vides ikke pt, men det bliver i Storkøbenhavn. Det vil være muligt at få effekter udleveret ved forudgående aftale med entreprenøren A& K A/S.
Hvornår vil der blive arbejdet: Arbejdet vil udelukkende foregå på hverdage.
Genhusning muligt for stuelejlighederne: Ikke relevant da der ikke skal arbejdes inde i lejlighederne og derfor er genhusning ikke muligt.
Hvilken konsekvens har det forsikringsmæssigt hvis der stemmes nej: Ejendommen vil være ”fejlbehæftet” og ved vandskade i kælderen, vil forsikringen ikke dække grundet forbehold i forsikringspolicen.
Kan der ikke laves omfangsdræn i stedet for at efterstøbe i kælderen: Den løsning er undersøgt, da det ville være den nemmeste løsning, men man må ikke lave grundvandssænkning så det er desværre ikke muligt.
Kælderrum efter gulvet i kælderen er støbt: Der ”mistes” 8 cm i højden og ventilationen bibeholdes. Kælderrum vil være indisponible i 14 uger i henhold til planen.
Frist for tømning af kælderrum: Såfremt forliget vedtages i dag, har ejer 10 uger til at få ryddet kælderrummet.
Hvad kan der ske hvis der ikke støbes ekstra betondæk i kælderen: Teoretisk kan der ved høj vandstand ske det, at kældergulvet skyder op.
Nogen erfaring fra etape 1 og 2: De har selv indgået mindre aftaler med Skanska.
Nogen erfaring fra etape 3 og 5: Etape 3 og 5 ligger i ”baghjul” af etape 4 og afventer endelig afgørelse/beslutning.
Bliver ejerne orienteret undervejs: Ja, informationsbreve vil løbende blive udsendt til ejerne. DEAS A/S vil gerne være behjælpelig med udsendelsen i det omfang Holmsgaard og entreprenøren ikke gør det.
Herefter satte dirigenten forslaget til afstemning:
Forslaget i form af forligsteksten og bilag var udsendt sammen med indkaldelsen. Dirigenten gjorde opmærksom på at forslaget kan vedtages, såfremt det opnår almindeligt flertal.
Forslaget blev herefter sat til afstemning med følgende resultat:
For stemte: 47 ejere svarende til 4611 fordelingstal.
Imod stemte: 2 ejere svarende til 149 fordelingstal.
Hverken for eller imod stemte: 0 medlemmer svarende til 0 fordelingstal.
Forslaget blev vedtaget.
Da ikke flere ønskede ordet, hævede dirigenten generalforsamlingen og takkede de fremmødte for en god og saglig debat. Generalforsamlingen blev afsluttet kl. 20.30.
————————————————————————-
Dette referat er underskrevet elektronisk ved brug af NemID, jf. Foreningens vedtægter.
Underskrifterne fremgår af dokumentets sidste side.
Pernille Mørk
Dirigent
På vegne af: DEAS A/S
Serienummer: CVR:20283416-RID:59126305
IP: 194.255.xxx.xxx
2019-12-12 13:20:21Z
Susanne Winnie Rasmussen
Formand
På vegne af: E/F Øresund Strandpark etape 4
Serienummer: PID:9208-2002-2-429231702419
IP: 2.104.xxx.xxx
2019-12-12 19:29:37Z